Huesos de nativos americanos, burocracia y un desarrollo de viviendas estancado en el condado de Carteret

La necesidad de más viviendas es ampliamente reconocida, especialmente en Carolina del Norte, donde una crisis de asequibilidad de la vivienda está dificultando que muchos residentes sean propietarios de viviendas. Los constructores y promotores de viviendas están ansiosos por satisfacer esta demanda, pero enfrentan obstáculos importantes debido a una compleja red de regulaciones, que van desde leyes de zonificación locales hasta protecciones ambientales federales. Añaden años a los cronogramas de desarrollo y aumentan los costos, lo que a menudo hace que los proyectos sean financieramente inviables. Aumentar significativamente la oferta de viviendas es más fácil de decir que de hacer.

Un excelente ejemplo de estos desafíos regulatorios está ocurriendo ahora en el condado de Carteret. En la ciudad de Cedar Point, el desarrollo de una subdivisión se encontró con un importante obstáculo después del descubrimiento de artefactos nativos americanos y algunos restos humanos. Los arqueólogos estatales creen que estos hallazgos son de importancia histórica, lo que detuvo el proyecto después de que solo se construyeran unas tres docenas de casas. Esta situación ha puesto de relieve la confusión y los retrasos a medida que las líneas de jurisdicción burocrática se vuelven borrosas y los proyectos pueden retrasarse sin ninguna indicación clara de dónde termina la jurisdicción de uno y comienza la del otro.

Básicamente, los funcionarios estatales de arqueología están bloqueando nuevos avances indefinidamente. El estancamiento generó una propuesta legislativa para aclarar las jurisdicciones y autoridades relevantes entre agencias como la División de Manejo Costero (DCM) y el Departamento de Recursos Culturales y Naturales (DCNR), cuando se trata de invadir derechos de propiedad.

La propuesta, en el contexto del descubrimiento de artefactos nativos americanos, generó dramáticos relatos en los medios de comunicación sobre políticos que aparentemente estaban despejando el camino para que desarrolladores codiciosos “derribaran” sitios arqueológicos, específicamente el sitio en Cedar Point, para vender más casas en la playa.

¿Provocativo? Absolutamente. ¿Preciso? No tanto.

‘ESTA LEY ENTRA EN VIGOR A PARTIR DE…’

Los cambios legislativos en cuestión residen en la Sección 11 del House Bill 385 de la Cámara, donde el lenguaje aclara la jurisdicción y las autoridades limitadas de las entidades involucradas en la aplicación de las regulaciones de la Ley de Gestión de Áreas Costeras (CAMA).

Las regulaciones de la CAMA las lleva a cabo DCM, una división dentro del Departamento de Calidad Ambiental (DEQ), con una autoridad estatutaria limitada a las “áreas de preocupación ambiental” (AEC) designadas a lo largo de la costa de Carolina del Norte. Según las regulaciones actuales de CAMA, el DNCR también comenta sobre proyectos en todo el estado, particularmente a lo largo de la costa, cuando se trata de elementos de importancia cultural como artefactos de nativos americanos que los desarrolladores podrían descubrir al limpiar el terreno para una construcción.

En estos estatutos es donde se están realizando los cambios, aparentemente para permitir a los promotores demoler los cementerios indios en el condado de Carteret con fines de lucro. Excepto, al revisar el historial del proyecto de ley, la introducción inicial de las disposiciones CAMA dentro de H385, a través de la versión actual del texto, los cambios de idioma solo se aplicarían a nuevas solicitudes, no a los titulares de permisos existentes.

Dado que los desarrolladores de Cedar Point solicitaron y recibieron un permiso CAMA de DCM en 2022 para su desarrollo, no estarían sujetos a las aclaraciones legales ni a los realineamientos de la agencia dentro de la HB 385.

Si bien las disposiciones propuestas detallan con más detalle carriles de jurisdicción específicos para las respectivas agencias, no llegan a dar a los promotores luz verde para “demoler” sitios arqueológicos. De hecho, en respuestas a las preguntas para este artículo, un funcionario de información pública de DCM dijo al Carolina Journal que su agencia se opone a los cambios, en parte, porque cree que alargarán los plazos para la aprobación de permisos hasta seis meses.

SOPA DE LETRAS

DMA hace cumplir CAMA bajo la autoridad de DEQ y, a veces, trabaja con DCNR.

“El objetivo principal de la Ley de Gestión de Áreas Costeras es equilibrar la protección del fideicomiso público (uso ambiental, cultural, estético y recreativo) con el uso privado y el desarrollo económico”, respondió DCM a través de un portavoz. “DCM tiene una trayectoria de 50 años buscando este equilibrio, coordinándose con otras agencias reguladoras y de recursos estatales y federales para optimizar continuamente el proceso de obtención de permisos. Esto ha convertido a Carolina del Norte en uno de los programas de gestión costera más eficientes del país. Algunas de las disposiciones de la HB385 podrían revertir años de progreso en detrimento del público”.

Sin embargo, al público le resulta cada vez más improbable poder permitirse una vivienda, debido a un problema de oferta que muchos consideran arbitrario.

“DCM colabora con la DNCR durante todo el proceso de obtención de permisos si la DNCR solicita trabajo arqueológico en un proyecto, incluso después de que se emite un permiso si existe una condición en el permiso relacionada con recursos arqueológicos”, agregó el portavoz de DCM.

Carolina Journal habló con Chris Millis, director de asuntos regulatorios de la Asociación de Constructores de Viviendas de Carolina del Norte, sobre los cambios propuestos, la oposición de la agencia y el proyecto del condado de Carteret que inició el alboroto.

“En mi opinión, no hay ningún problema en que cada agencia reguladora haga cumplir efectiva y eficientemente su legítima autoridad legal para llevar a cabo sus respectivas directivas políticas establecidas por la legislatura”, dijo Millis al Carolina Journal. “Muy a menudo, los problemas surgen cuando una agencia reguladora actúa fuera de sus límites y comienza a hacer cumplir regulaciones más allá de su autoridad legal. Las consecuencias de esta acción ilegal pueden generar aumentos significativos de costos debido a la pérdida de tiempo y valor, al tiempo que perjudican al usuario final, a menudo un comprador de vivienda”.

Millis, un exlegislador, dijo que el esfuerzo legislativo actual es aclarar y realinear la autoridad original del DCM según CAMA  para mantenerlos dentro de su carril legal al interactuar con el DNCR y su autoridad legal respectiva. Dijo que él y otros han presentado una multitud de quejas de respetados abogados ambientales cuando las dos agencias comenzaron a mezclarse y a sobrepasar su autoridad de aplicación de maneras que erosionan la certeza regulatoria, violan los derechos de propiedad y dañan la asequibilidad.

“Tal incertidumbre e imprevisibilidad seguramente conducirán a un enfriamiento del desarrollo costero si continúa, y se necesitan reformas estatutarias para aclarar los límites de la autoridad de la agencia bajo CAMA”, dijo Millis. “Independientemente de los detalles del desarrollo de Cedar Point, la NCHBA quiere que nuestro medio ambiente y patrimonio cultural estatales se preserven según lo prescrito por la ley, no según lo dictado por orden de la agencia”.

El lenguaje propuesto es como una nueva etiqueta de prescripción con instrucciones más explícitas, presumiblemente para que la terrible experiencia de Cedar Point no se repita en el futuro.

BRIDGEVIEW DESENMASCARADO

El desarrollo llamado Bridgeview, donde se descubrieron artefactos de los indios americanos en el condado de Carteret, está ubicado, generalmente, en el lado continental frente a la ciudad costera de Emerald Isle en la isla barrera de Bogue Banks.

Permitido en julio de 2022, se encontraron restos humanos durante la excavación de los cimientos de una casa en julio de 2023. Según los informes, los desarrolladores detuvieron el trabajo y siguieron el proceso de notificación según lo exige la ley; los restos fueron recogidos por la Oficina Estatal de Arqueología; y al desarrollador se le permitió continuar con la construcción. En particular, las ubicaciones de los restos estaban fuera de la AEC (área de permiso), que, presumiblemente, está fuera de la autoridad legal de CAMA.

Por cierto, el desenmascaramiento de los hallazgos y la irresistible cobertura mediática (alegando incorrectamente que Bridgeview es el beneficiario de las propuestas actuales) ha llevado a intrusos a intentar visitar los terrenos de excavación. Por lo general, estos lugares de descubrimiento se mantienen en secreto en un esfuerzo por protegerlos de robos o daños.

Según los desarrolladores, antes y después de ese descubrimiento, se construyeron 39 casas (cada una con instalaciones sépticas enterradas), se instalaron cuatro cuencas de aguas pluviales/sedimentos y se han instalado más de 20,000 pies lineales (más de 3 millas) de líneas subterráneas de servicios públicos. instalado en toda la propiedad, sin que se encuentren otros huesos.

Incluso entonces, los desarrolladores dicen que acordaron realizar investigaciones arqueológicas adicionales por su cuenta, incluso cuando el estatuto habilitante del DCNR dice que no se espera que los propietarios paguen por nada de ello. También acordaron celebrar un Plan de Descubrimiento No Anticipado que garantice que cualquier descubrimiento futuro de dichos restos se gestione de manera responsable en coordinación con el DNCR a medida que avanza la construcción.

“El desarrollador actuó de buena fe y dedicó tiempo (casi un año) y cientos de miles de dólares a realizar estas investigaciones”, dijo Millis.

Las investigaciones identificaron algunas áreas potenciales donde podrían haber restos humanos. Los desarrolladores sostienen que ofrecieron al DNCR acceso razonable a la propiedad para investigar más a fondo estas áreas a su propio costo, pero el DNCR se negó y en su lugar ordenó al desarrollador que detuviera el trabajo.

Atrapados en el limbo, los desarrolladores no han recibido ofertas de compensación por parte del estado y no se les permite continuar. De ahí el impulso para aclarar el lenguaje incluido en el HB 385.

“Ningún propietario debería ser sometido a acciones arbitrarias y caprichosas por parte de agencias estatales para incapacitar una propiedad ante posibles hallazgos”, dijo Millis. “El momento para que la DNCR solicitara una investigación y objetara el desarrollo era antes de que se emitiera el permiso. DCM emitió un permiso autorizando el desarrollo y el DNCR ahora está utilizando ese permiso como un medio para intentar detener el proyecto. Esta extralimitación y contradicción de la agencia han provocado que el proyecto de este desarrollador se detenga indefinidamente”.

CULTURA Y COMERCIO

Las regulaciones de CAMA son ampliamente conocidas entre los 20 condados de la costa de Carolina del Norte sujetos a ellas. Mientras que los constructores de viviendas en todas partes enfrentan una letanía de códigos y regulaciones de construcción específicos, el gran efecto del gobierno se ve magnificado en la costa por la CAMA y regulaciones ambientales adicionales.

La costa también alberga una larga historia: la de los primeros colonos y asentamientos y los nativos que vivieron allí durante miles de años antes. Los representantes de DNCR hacen todo lo posible para descubrir, aprender y preservar esa historia cuando se descubre. Sin embargo, la búsqueda de la preservación siempre se equilibra con la necesidad de un desarrollo actual y los derechos de los propietarios.

Esa necesidad de equilibrio es especialmente aguda ya que los habitantes de Carolina del Norte soportan la carga de los altos costos de la baja oferta de viviendas y los constructores enfrentan un panorama burocrático que haría que cualquier gerente de negocios se detuviera a la hora de decidir desplegar capital.

“Queremos que el medio ambiente y el patrimonio cultural de nuestro estado se preserven según lo prescrito por la ley, no según lo dictado por mandato de la agencia”, concluye Millis.

La HB 385 ha sido remitida nuevamente al Comité Judicial del Senado.

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