Carolina del Norte es el cuarto país en migración entrante en medio de la crisis de vivienda

A pesar de la crisis de asequibilidad de la vivienda, la gente se está mudando a Carolina del Norte más rápido que casi cualquier otro estado. Si bien el sector laboral del estado de Tar Heel se mantiene al día con una población en rápido crecimiento, el mercado inmobiliario es otra historia. Las leyes de zonificación y las regulaciones federales son algunos de los mayores obstáculos para superar la crisis de vivienda en Carolina del Norte y en todo el país.

Carolina del Norte es el cuarto estado del país en cuanto a migración entrante y Charlotte es la tercera ciudad de Estados Unidos en migración entrante. En 2023, la migración de Carolina del Norte fue entrante en un 59.8% y saliente en un 40.2%, según el Informe de Migración de Allied US de 2023. Carolina del Sur reclamó el primer puesto en ese estudio.

El estudio identificó factores que contribuyen a la tasa de migración, como el aumento de los precios de las viviendas, el aumento de los precios de los alquileres, la dinámica del mercado inmobiliario, la inflación y la riqueza de los hogares, y los precios medios nacionales de las viviendas. A pesar del alto nivel de migración entrante, Carolina del Norte experimenta varios de estos factores contribuyentes.

Recientemente, el Comisionado de Seguros de Carolina del Norte, Mike Causey, rechazó una solicitud de la Oficina de Tarifas de Seguros de Carolina del Norte para aumentar las primas de seguros para propietarios de viviendas en un promedio del 42%.

“Estados Unidos tiene una escasez de 7.3 millones de viviendas de alquiler asequibles y disponibles para inquilinos con ingresos extremadamente bajos, es decir, ingresos iguales o inferiores a la pauta federal de pobreza o al 30% del ingreso medio de su área, lo que sea mayor”, según el informe 2023 de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos. “Solo existen 33 viviendas de alquiler asequibles y disponibles por cada 100 hogares inquilinos de ingresos extremadamente bajos. Los inquilinos de ingresos extremadamente bajos enfrentan una escasez en todos los estados y áreas metropolitanas importantes”.

Su informe encontró que las unidades asequibles disponibles en Carolina del Norte con ingresos extremadamente bajos o inferiores eran -207,837. En el área metropolitana de Charlotte-Concord-Gastonia, fue -49,395; en el área de Raleigh-Cary, fue -34,025. Para el ingreso mediano promedio (AMI), el total fue -192,122. En el área metropolitana de Charlotte-Concord-Gastonia, fue -44,000; en Raleigh-Cary, fue -23,567.

¿CUÁNDO BAJARÁN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA?

Según JP Morgan Chase, la asequibilidad de la vivienda no volverá a Charlotte hasta el segundo trimestre de 2028, suponiendo que no haya cambios en las tasas hipotecarias, o para el cuarto trimestre de 2026, suponiendo una caída del 1% en las tasas hipotecarias.

“Los precios de las viviendas se encuentran actualmente en máximos históricos y son menos asequibles (en relación con los ingresos y las tasas hipotecarias) que en el apogeo de la burbuja inmobiliaria de 2006. Eso fue después de que los precios se dispararon alrededor de un 40% durante la pandemia”, según un informe reciente de JP Morgan Chase.

En Carolina del Norte, si bien aumenta la demanda de vivienda, el crecimiento de viviendas nuevas está estancado o por debajo de su potencial debido a que los costos de la vivienda están por debajo del promedio mientras que el valor de la vivienda ha aumentado. Si bien la vivienda va a la par del crecimiento del empleo, los jubilados pueden contribuir a la demanda insatisfecha y al rápido aumento de los precios, según un informe de 2022 de la Fundación John Locke sobre el problema de la vivienda.

Las políticas de vivienda obligatorias locales, estatales y federales obligan a los nuevos constructores de viviendas a designar algunas de sus viviendas a precios inferiores a los del mercado. Esto desalienta la construcción de nuevas viviendas, limita la oferta del mercado y aumenta los precios. Cuando los constructores de viviendas sufren pérdidas en las nuevas construcciones, aumentan los precios de las unidades existentes, lo que obliga a los nuevos compradores e inquilinos a sufrir el impacto financiero. Según el informe, también se imponen restricciones a las unidades de vivienda accesorias (ADU).

“Las nuevas unidades de vivienda tienen una gran demanda, pero las regulaciones restrictivas de zonificación empeoran la asequibilidad de la vivienda al limitar artificialmente la oferta de viviendas. La demanda y las preferencias de los consumidores deberían dirigir los mercados inmobiliarios, no los gobiernos locales”, concluyó el informe.

El gobierno federal está invirtiendo dinero de los impuestos en este tema. En 2022, Carolina del Norte tenía $19.7 millones de dólares asignados en un Fondo Fiduciario de Vivienda creado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) federal. El programa está diseñado para “preservar y aumentar la cantidad de unidades de alquiler asequibles disponibles para hogares de ingresos extremadamente bajos. Bajo este programa, HUD proporciona fondos a los estados para proyectos de alquiler de viviendas asequibles”.

¿QUÉ DICEN LOS CANDIDATOS?

Antes de las primarias del 5 de marzo, los candidatos están hablando durante la campaña electoral de estos temas económicos de “mesa de cocina”, como la asequibilidad de la vivienda, la inflación y el costo del cuidado de los niños.

“La forma mejor, más sencilla y más eficiente de resolver varios problemas a la vez es aumentar el crédito antes de impuestos que las personas pueden deducir de sus cheques de pago para pagar el cuidado de los niños”, dijo el tesorero estatal Dale Folwell, quien se postula para gobernador, en un informe WUNC 91.5. Añadió que dicho programa incluiría “la responsabilidad de educar a la gente, especialmente a los de ingresos medios, bajos y fijos, sobre cómo esto les ahorra dinero a largo plazo”.

La campaña del Fiscal General Josh Stein, también candidato a gobernador, se centra más en el uso de programas de incentivos pagados por los contribuyentes.

“Como gobernador, trabajaré para ampliar la gama completa de opciones de vivienda en todo el estado para que una casa sea una fuente de estabilidad, no de estrés”, dijo a WUNC Kate Frauenfelder, portavoz de Stein. “Eso significa utilizar incentivos de la Agencia de Financiamiento de Vivienda de Carolina del Norte para aumentar la propiedad de vivienda de la fuerza laboral, ampliar la oferta de viviendas de alquiler asequibles y reducir la falta de vivienda”.

CAJA DE ARENA REGULADORA DE LA LEGISLATURA ESTATAL

En 2021, la Asamblea General creó el Sandbox Regulatorio de Carolina del Norte para experimentar con la libertad regulatoria para los servicios financieros y de seguros. Una de las principales recomendaciones de la Fundación John Locke para la crisis inmobiliaria es ampliar la “zona de pruebas regulatorias” a todas las industrias.

  “La sobrerregulación, las restricciones legales obsoletas y la incertidumbre del entorno de riesgo de futuras leyes y regulaciones pueden desalentar la toma de riesgos empresariales y, por lo tanto, impedir que muchas ideas nuevas tengan siquiera una oportunidad”, dijo Jon Sanders, director del Centro para la Alimentación, la Energía y Life at the John Lock Foundation, en su reciente estudio. “Los consumidores y proveedores de servicios quedan en peor situación simplemente por estar atrapados en un régimen regulatorio difícil de manejar”.

El Consejo de Innovación de Carolina del Norte implementa el Sandbox regulatorio de Carolina del Norte.

“Sin duda, existe una oportunidad de permitir que soluciones creativas impulsadas por el mercado, como las ADU, proporcionen una mayor gama de opciones de vivienda a los habitantes de Carolina del Norte, especialmente a los inquilinos marginales en las áreas metropolitanas”, según el informe de Locke. “Los líderes locales en Carolina del Norte deberían eliminar las barreras a la vivienda que hacen subir los precios y restaurar el derecho de los propietarios a ganar dinero con sus inversiones. Carolina del Norte puede ser un ejemplo de ampliación de oportunidades para todos”.

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